De façon générale, les 2 dispositifs ont pour but l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location et situé dans les DOM TOM permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt . Ce sont, pour les particuliers et les sociétés, des dispositifs parmi les plus performants pour réduire la fiscalité. La loi Girardin a été mise en application en 2003 alors que la Scellier DOM n’est entrée en vigueur qu’en 2009.

Tableau récapitulatif:

Défiscalisation Girardin et Scellier “Dom” : les deux systèmes doivent coexister jusqu’à la disparition de la loi Girardin fin 2011 pour le secteur libre, fin 2012 pour le secteur intermédiaire. Les avantages sont différents, le choix de l’un ou l’autre régime dépend des objectifs et de la fiscalité des investisseurs.

Girardin pour deux ans
La loi Girardin reste attractive pendant ses deux ans de sursis, notamment pour les contribuables fortement imposés. Elle permet des investissements multiples, une forte réduction d’impôt ( jusqu’à 64% du prix de revient, sans plafond), dans un délai plus court ( 5 ans ), et un engagement de location limité à 5 ou 6 ans.
Ce régime est conservé, en 2009 et 2010 pour les projets engagés, c’est-à-dire ceux dont les permis de construire des constructions, des acquisitions de logements neufs ou en VEFA ont été délivrés avant le 27 mai 2009 ; ou ceux pour lesquels une promesse d’achat, une promesse synallagmatique de vente ou un acte d’acquisition a été conclu avant le 27 mai 2009 pour les logements acquis neufs ou en VEFA.
Autres conditions : les logements devront être achevés au plus tard le 31 décembre 2010, et mis en location au plus tard 36 mois après la délivrance du permis de construire.
Dans ces cas, la réduction d’impôt en secteur libre ( sans plafond) est maintenue au taux de 40% (30 % en 2011, avant de disparaître). La réduction d’impôt en secteur intermédiaire ( avec plafonds de loyer et de ressources ) est fixée jusqu’à fin 2010 à 50% ; ( 45% pour 2011, 35% pour 2012) avant de s’éclipser au profit de la loi… Scellier “Dom”.

Scellier Dom : 40 à 52% de réduction
La Lodeom (loi sur le développement économique des outre-mer) étend les effets de la loi Scellier aux outres mers* dans son article 38.
L’incitation fiscale s’appuie sur une réduction directe de l’impôt sur le revenu, plus favorable qu’en métropole** : 40% sur le prix de revient entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011 ; 35% entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013, et une possibilité de profiter de ce régime entre 2014 et 2017. Au final, la réduction peut s’étaler de 40% à 52 %, selon les options : Scellier “Dom” classique ou Scellier “Dom” « intermédiaire » (voir page 40).
Dans tous les cas, le taux de la réduction porte sur un montant d’investissement limité à 300 000 euros et sur un seul logement par an. L’engagement de location est de 9 ans minimum, avec ou sans possibilité de prorogation, selon la formule choisie.

Bien entendu ce genre d’investissement conséquent doit être mûrement réfléchi. Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du secteur. Nous vous communiquerons bientôt une liste des meilleurs acteurs de l’île. Mais pour information et en conclusion, sachez que vous devez vous poser la question de la défiscalisation dès lors que votre impôt annuel atteint:

- 8 000€ pour la défiscalisation Girardin

- 3 000€ pour la défiscalisation Scellier DOM

Ensuite, en fonction de votre impôt et de vos souhaits, une simulation doit être réalisée pour connaître l’investissement idéal.

Voilà dans les grandes lignes, ce que l’on peut avancer :

Concernant la résidence principale

On pourra toujours défiscaliser sa résidence principale mais celle-ci serait limité à la première propriété et à 100m² de Surface Habitable.

Pour le locatif

Le taux de la réduction d’impôt sera progressivement abaissé pour se voir réduit à zéro pour les logements achevés après le 31 décembre 2011 dans le secteur libre et après le 31 décembre 2012 dans le secteur intermédiaire.

Pour les logements loués dans le secteur libre, le taux de la réduction d’impôt passera à 30% s’ils sont achevés avant le 31 décembre 2011. Passé cette date, il n’y aura plus de défiscalisation en loyer libre.

Pour les logements loués dans le secteur intermédiaire, le taux de la réduction va se réduire d’année en année (45%, 35%, 25%) à partir du 1er janvier 2010.
Retrouvez toutes les infos sur mon blog http://www.didiermery.com

Il s’agit d’une incitation fiscale afin de pallier la carence locative, très forte dans l’île. En effet, la loi de 2003 permet à toute personne physique et/ou morale, de déduire du montant de ses impôts, une partie d’un investissement réalisé pour l’acquisition d’un bien immobilier « neuf » à la Réunion en respectant certaines règles et conditions.

La base de réduction

Base de réduction = ( Surface habitable + 14 m² terrasse couverte maximum ) x 2 125 €

Exemple

Pour un T3 de 70 m² ayant une terrasse couverte de 15 m²
La base de réduction en 2007 = (70 + 14) x 2125 = 178 500 €

Les avantages fiscaux

Le contribuable réunionnais qui réalise l’acquisition d’un logement neuf peut bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50% selon les cas, et pouvant même atteindre 64% sous certaines conditions :

• En location libre (pas de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2125 € TTC/m² pour 2007. La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14m².

Exemple : Pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 40 % = 71 400 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 71 400 € / 5= 14280€

• En location intermédiaire (obligation de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.

Exemple : Pour notre T3, Montant défiscalisable = 178 500 x 50 % = 89 250 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 89 250 € / 5= 17850€

• Dans le cas d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la réduction d’impôt est de 25 % du prix d’achat, étalée sur 10 ans, à raison de 10 % par an. Le contribuable doit conserver son bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.

Exemple : Pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 25 % = 44 625 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 10 ans = 44 625 € / 10 = 4 462.5 €

Ces différents taux sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points lorsque sont réalisées des dépenses visant à la production d’énergies renouvelables. La réduction d’impôt maximale peut donc être de 64 % (50+10+4).

La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien (DAT).

Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi de 2003

Le logement neuf situé à la Réunion doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.

Pour la location intermédiaire, afin de faciliter l’accession à la location:

• Les loyers mensuels pour 2007 sont plafonnés pendant 6 ans à 11,66€ hors charge/m² habitable (plus varangue jusqu’à 14m²)

Les ressources annuelles des locataires sont plafonnées à:

• 26 939 € pour un célibataire
• 49 824 € pour un couple sans personne à charge
• 52 706 € pour un couple avec 1 personne à charge
• 55 588 € pour un couple avec 2 personnes à charge
• 59 440 € pour un couple avec 3 personnes à charge
• 63 291 € pour un couple avec 4 personnes à charge